Έκδοση Οικοδομικών Αδειών

Η οικοδομική Άδεια αποτελεί μια πολύ σημαντική διοικητική πράξη, που καθορίζει σε μεγάλο βαθμό τον τρόπο ζωής και εργασίας των πολιτών αυτής της χώρας, υλοποιεί την χωροταξική της οργάνωση, τον τρόπο ανάπτυξης των πόλεων και οικισμών, του εμπορίου και των μεταφορών, συνιστά βασικό συνδετικό κρίκο μεταξύ ανάπτυξης και οικονομίας καθώς απασχολεί πληθώρα επαγγελμάτων, μπορεί να κατοχυρώσει συνθήκες ασφαλούς, υγιεινής, άνετης κλπ διαβίωσης των διαμενόντων στα κτίρια και γενικά είναι μια πολύ σημαντική επέμβαση-παρέμβαση στο περιβάλλον.

Η διαδικασία του τρόπου με τον οποίο εκδίδονται οι οικοδομικές Άδειες, η υποβολή και ο έλεγχος του φακέλου από το κάθε αρμόδιο πολεοδομικό Γραφείο, που υπάγεται στους Δήμους, ο έλεγχος των εργασιών κατά την εκτέλεση του έργου, οι δυνατότητες διαφοροποίησης των εγκεκριμένων σχεδίων, η αποπεράτωση της κατασκευής και πολλά άλλα σχετικά θέματα, ρυθμίζονται εδώ και δεκαετίες με ειδικά προεδρικά διατάγματα. Η συχνότητα τροποποίησης των διαταγμάτων αυτών κυμαίνεται συνήθως μεταξύ οκτώ και δέκα ετών.

Ενέργειες με σκοπό την παραγωγή τεχνικού έργου - Σημασία της οικοδομικής άδειας.

Για την παραγωγή ενός οικοδομικού έργου απαιτούνται πολλές ενέργειες και εργασίες, όπως:

• Συζήτηση με εργοδότη-πελάτη-ιδιοκτήτη σχετική με την ανάθεση του έργου (θέση ακινήτου, είδος κατασκευής, διαθέσιμο κεφάλαιο κλπ).
• Έρευνα σχετική με το οικόπεδο, τους όρους δόμησης, τις απαιτήσεις των χώρων του κτίσματος, προμελέτες-σκαριφήματα, συμφωνία αμοιβής κλπ.
• Σύνταξη προϋπολογισμού έργου, συγκέντρωση απαιτούμενων εγκρίσεων, εκπόνηση μελετών, προετοιμασία φακέλου αδείας.
• Υποβολή φακέλου έκδοση αδείας με ότι αυτός πρέπει κατά περίπτωση να περιλαμβάνει (δικαιολογητικά, μελέτες, αμοιβές κλπ), διακίνηση φακέλου - παρακολούθηση ελέγχων μελετών, υποβολή διορθώσεων -πληρωμές κρατήσεων και λοιπών φοροτεχνικών αδείας.
• Επίβλεψη έργου Έγκριση οριστικής ρευματοδότησης-υδροδότησης (διαδικασία τελικής θεώρησης αδείας).

Μέσα λοιπόν σε αυτό το σύνολο των εργασιών από τη σχεδίαση έως και την παραγωγή του δομικού έργου, η οικοδομική άδεια καταλαμβάνει μόνον ένα μέρος αυτής της διαδικασίας.

Ωστόσο είναι ιδιαιτέρως σημαντική καθώς:

• Κατοχυρώνει την αμοιβή του μελετητή.
• Οριστικοποιεί τη μορφή του έργου (δημιουργία – επέμβαση στο περιβάλλον).
• Εξασφαλίζει τη νομιμότητα της κατασκευής για τον ιδιοκτήτη.

Διαδικασία έκδοσης οικοδομικής Αδείας

Η διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας μπορεί να χωριστεί στα παρακάτω στάδια:

1. Προκαταρκτικές εργασίες:

Συλλογή στοιχείων για την ετοιμασία του φακέλου της αδείας καταρχήν με την απαραίτητη -για την υποβολή του φακέλου- πληρότητα, δηλ. εγκρίσεις υπηρεσιών, στοιχεία ιδιοκτήτη (αντίγραφο αστυνομικής ταυτότητας, αντίγραφο τίτλου ιδιοκτησίας κλπ), προϋπολογισμό έργου (υπολογισμός αμοιβών/φοροτεχνικών) προς υπογραφή έγγραφα (αίτηση αδείας, δηλώσεις ανάθεσης-ανάληψης κλπ) και τεχνική περιγραφή. Τέλος εκπόνηση τουλάχιστον των απαραίτητων -για την πρωτοκόλληση του φακέλου- μελετών, δηλ. τοπογραφικών, αρχιτεκτονικών και παθητικής πυροπροστασίας.

2. Πρωτοκόλληση φακέλου στην πολεοδομία:

Απαραίτητη διαδικασία αποτελεί ο προέλεγχος του φακέλου με σκοπό τον έλεγχο πληρότητας του φακέλου ως προς τα απαραίτητα έγγραφα, μελέτες κλπ που πρέπει να περιλαμβάνει. Κατόπιν αυτού ο φάκελος πρωτοκολλείται. Σε αντίθετη περίπτωση και εφόσον ο φάκελος παρουσιάζει ελλείψεις η υπηρεσία μπορεί και πρέπει να μην τον πρωτοκολλήσει. Αν παρά ταύτα έχει πρωτοκολληθεί, η υπηρεσία δύναται να τον επιστρέψει.

3. Έλεγχος φακέλου/μελετών:

Ελέγχονται οι μελέτες από την υπηρεσία καθώς αυτές πρέπει να εκπονούνται σύμφωνα με τις κείμενες νομοθετικές και πολεοδομικές διατάξεις.

4. Έκδοση οικοδομικής αδείας:

Αφού γίνει και ο έλεγχος των φοροτεχνικών της άδειας όπου ελέγχονται οι αμοιβές του/των μηχανικών, οι προκαταβλητέοι φόροι (ΦΕΜ) που αφορούν τις αμοιβές τους, οι εισφορές στο ΤΣΜΕΔΕ που αφορούν τόσο τις αμοιβές των μηχανικών όσο και τον προϋπολογισμό του έργου, τα φοροτεχνικά της οικοδομικής αδείας, ανταποδοτικό τέλος προς την υπηρεσία της πολεοδομίας, η προκαταβολή στο ΙΚΑ κατά την αναγγελία του έργου στο ΙΚΑ, γίνεται έλεγχος επίπλέον των ΣΑΥ-ΦΑΥ (σχέδιο και φάκελος ασφάλειας και υγείας αντίστοιχα) και των ΚΚΟ (ελάχιστο κόστος κατασκευών) και κατόπιν εκδίδεται η οικοδομική άδεια. Κατά το στάδιο έκδοσης της έκδοσης της οικοδομικής αδείας επανελέγχονται τα τοπογραφικά

Ο τρόπος διακίνησης του φακέλου στα πολεοδομικά Γραφεία, οι χρόνοι μεταξύ των χρεώσεων των ελέγχων, καθώς και η διαδικασία ενημέρωσης των μηχανικών που παρακολουθούν το φάκελο σχετικά με τις τυχόν παρατηρήσεις επί των μελετών που ενδέχεται να προκύψουν κατά τα στάδια ελέγχου του φακέλου ποικίλουν από υπηρεσία σε υπηρεσία και εξαρτώνται από διάφορους παράγοντες όπως την εσωτερική τους διαδικασία χρεώσεων, τον φόρτο εργασίας τους κλπ.

5. Επίβλεψη κατασκευής τεχνικού έργου:

Πρώτη απαραίτητη ενέργεια στην οποία θα πρέπει να προβεί ο επιβλέπων μηχανικός πριν την έναρξη των εργασιών είναι η φροντίδα για την ανάρτηση πινακίδας από τον ιδιοκτήτη ή τον εργολάβο, όπου θα αναγράφεται ο αριθμός της οικοδομικής άδειας καθώς και τα απαραίτητα μέτρα ασφαλείας. Καμία εργασία δεν επιτρέπεται να ξεκινήσει πριν την έκδοση της αδείας και κατά την κατασκευή πρέπει να τηρούνται οι εγκεκριμένες μελέτες, γιατί σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση η πολεοδομία έχει το δικαίωμα να εκδώσει σήμα διακοπής εργασιών και να σταματήσει έτσι το έργο σε οποιοδήποτε στάδιο κι αν βρίσκεται αυτό.

Για οποιαδήποτε αλλαγή που αποφασίζεται να λάβει χώρα σχετικά με το έργο μετά την έκδοση της οικοδομικής αδείας, θα πρέπει να γίνεται Αναθεώρηση της Aδείας ως προς την αλλαγή αυτή και μετά να συνεχίζεται η κατασκευή του.

Η κατασκευή του έργου πρέπει να ολοκληρωθεί μέσα στα 4 χρόνια ισχύος της οικοδομικής άδειας. Αν παρόλα αυτά δεν ολοκληρωθεί ο σκελετός της κατασκευής μέσα στην ισχύ της, μπορεί αυτή να παραταθεί για άλλα 4 χρόνια, αν πάλι έχει ολοκληρωθεί ο σκελετός μέσα στην ισχύ της άδειας, τότε αυτή δύναται να παραταθεί επ’ αόριστον.

6. Περάτωση εργασιών – τελική θεώρηση/ηλεκτροδότηση-υδροδότηση έργου

Λαμβάνει χώρα όταν η κατασκευή έχει τελειώσει και ο περιβάλλων χώρος της έχει διαμορφωθεί. Αφού προηγηθεί ο έλεγχος των φοροτεχνικών στοιχείων που αφορούν την επίβλεψη δηλ. οι καταθέσεις των αμοιβών των επιβλεπόντων μηχανικών, οι προκαταβλητέοι φόροι και οι κρατήσεις υπέρ ΤΣΜΕΔΕ-ΕΜΠ, γίνεται η τελική θεώρηση της Αδείας με βάση τις τεχνικές εκθέσεις των μηχανικών, τις υπεύθυνες δηλώσεις των επιβλεπόντων μηχανικών και την υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, τη δήλωση του υδραυλικού, κατά περίπτωση φωτογραφιών της κατασκευής, ή και με επί τόπου έλεγχο της υπηρεσίας.

Με τη θεώρηση της Αδείας λήγει και η ισχύς της οικοδομικής αδείας ακόμη και αν δεν πέρασαν τα 4 χρόνια, πράγμα που σημαίνει ότι παύει πια και η δυνατότητα αναθεώρησής αυτής. Οποιαδήποτε δηλ. αλλαγή στην κατασκευή από το χρονικό αυτό σημείο και μετά χαρακτηρίζεται ως αυθαίρετη και πρέπει να νομιμοποιείται καθώς δεν δύναται να εντάσσεται πλέον σε αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας.